Hållbarhet, återbruk och cirkularitet. Vår bransch, bygg- och fastigheter, står för cirka en femtedel av Sveriges totala koldioxidutsläpp. En verklighet vi arkitekter och ingenjörer brottas med varje dag. Vi vill inget hellre än bidra med vår yrkeskunskap och vårt engagemang, men ibland kommer vi inte så långt som vi önskar. Visioner, lagstiftning, regler och processer jobbar inte alltid åt samma håll. Projektet Hållstugan i Örebro rymmer flera exempel på detta.

År 2017 vann vi ett parallellt uppdrag om att utveckla kv. Hållstugan i centrala Örebro. Här skulle fyra nya bostadshus, ett kontorshus och en byggnad avsedd för butiker och restauranger uppföras. Kvarteret skulle läkas och stråken i den unika och kulturminnesmärkta miljön förstärkas.

Nyréns arkitektkontor, som anlitats för att ta fram en kulturhistorisk konsekvensbeskrivning, rekommenderade att ytterligare ett hus inom kvarteret borde sparas.

– Vi såg möjligheter i att bevara en tegelbyggnad så nära originalskick som möjligt och förespråkade det alternativet framför att bygga nytt, berättar Hans Bergström, uppdragsansvarig arkitekt, Brunnberg & Forshed. Kontorets uppdrag utökades till att också innefatta ombyggnation av två befintliga hus inom kvarteret.

Ekonomisk lönsamhet och regelverk styr
Den ena byggnaden från 1898 hade byggts om i början av 1950-talet på ett ovarsamt sätt. Byggnadens nedre ståtliga våning hade fått ett nytt våningsplan och mycket av gatuplanets fasad var riven. Det andra huset från1940-talet med tegelfasad var i något bättre skick, men innehöll också mindre bra ombyggnation.

En svårighet i sig vid ombyggnation är att de facto förhålla sig till det befintliga. Vid ombyggnation och energieffektivisering av gamla bostäder tillkommer dessutom en komplexitet i att alla lägenheter ser olika ut. Det är svårt att ta fram en genomgående lösning för alla ytskikt då lägenheterna är i olika skick och har renoverats i omgångar och behöver individuella planlösningar.

– Det äldre huset innehöll väldigt stora lägenheter och ett ineffektivt energisystem som inte var tillräckligt tätt. Det var inte möjligt för fastighetsägaren att få ihop en ekonomisk kalkyl med mindre än att lägenheterna delades upp för att bli fler, berättar Olle Salomonson, uppdragsansvarig arkitekt, Brunnberg & Forshed.

Med förändringarna tillkom alla de formella krav som ställs på nybyggnation i form av brandsäkerhet, akustik, tillgänglighet, ljus, ventilation och täthet.

– Det blir svårt att bevara och återbruka till exempel gamla träfönster med vackra glas och platsbyggd inredning. Vi lyckades spara några fönster i trapphuset där kraven på täthet inte är lika stora som inne i bostäderna. Även om det är miljövänligt och sparar resurser att inte byta ut gick det inte uppfylla de tekniska kraven.

Baksida med reglering av hyressättning
Vi ville också spara så mycket vi kunde av de över etthundratjugo år gamla golven. Något vi förstått att fastighetsägaren såg vissa svårigheter med.

– Regleringen av hyrorna i hyresrätter får märkliga konsekvenser. En fastighetsägare kan sätta en högre hyra om de byter ut de befintliga golven mot nya istället för att bevara och laga de gamla.

Nya golv är utformade för att ha lägre stegljud och säkerställer att hyresgästen inte hör lika väl när grannar rör sig i lägenheten ovanför.

– Vi tror att de flesta skulle uppskatta ett gammalt golv, slipat och oljat som knarrar lite framför en linoleummatta, men i hyresregleringen värderas inte ett gammalt och vackert golv som lika god boendekvalitet som till exempel god akustik. Detta tar bort incitamentet att laga och spara.

Kostnader för återbruk och krav på arbetsmiljö
De nya väggarna är placerade för att spara mesta möjligt av de ursprungliga entréerna.

– Vi föreslog återanvändning av alla stengolv, men beställarens erfarenhet av detta var att det var svårt och dyrt. Arbetskostnaden för att ta upp en gammal sten rengöra och slipa den är för hög. Det är också en arbetsmiljöfråga – att rengöra en sten för hand kan vara farligt. För att minimera risk kan den skickas till en annan plats för rengöring, men i ett större perspektiv är det inte energimässigt bra för miljön. Vår lösning blev att anpassa planlösningarna så att så få hallar som möjligt flyttades och få behövde ny stenläggning.

Det fanns inga tidigare ritningar över tillbyggnaden i det äldre huset vilket avsevärt fördyrade projektet och förlängde tidplanen.

– Konstruktören har inte haft en möjlighet att förstå hur huset var uppbyggt. Efter hand upptäcktes bärande väggar, huset sackade när man tog bort dem och vi fick snabbt hitta lösningar på plats.

Blev det hållbart?
Vi kan inte slå oss för bröstet och kalla detta ett återbruksprojekt fullt ut. Men, vi kan konstatera att byggnader förädlats och bevarats, vilket är hållbart i det större perspektivet. Vårt arbete tillsammans med fastighetsägaren har lett till ett mer socialt och ekonomiskt hållbart projekt. Det som skulle bli ett nybyggnadsprojekt blev till stora delar istället ett bevarande- och ombyggnadsprojekt.

Lärdomarna tar vi med oss in i nästa projekt med målsättningen att bevara befintliga värden och öka andelen återbruk. Vår förhoppning är att knarrande ekstavsparkett kommer omvärderas och ses som en större tillgång för de boende. Framöver önskar vi slippa att i onödan byta ut något vackert och funktionsdugligt till nytt.

Vi hoppas
Boverket utreder för närvarande på regeringens uppdrag hur återanvändning och återvinning av byggmaterial ska öka inom byggbranschen. Förslagen ska presenteras i december 2024.

– Det vore bra om man från politiskt- och myndighetshåll såg till alla målkonflikter i ombyggnadsprojekt, framför allt när det kommer till återbruk och hållbarhet. Vi hoppas att Boverkets förslag kommer att innehålla åtgärder som stöttar eller hanterar de verkliga utmaningar vi står inför.

Är du nyfiken på fler av våra ombyggnadsprojekt finns de samlade här.